主要结论：
房价上涨的核心城市主要有：北京、上海：仍然在缓慢上涨，2022年至今上涨4%左右；成都：房价逆势上涨， 2022年年初至今涨幅超过10%，相比2021年10月上涨了15%；房价下跌的核心城市主要有：深圳、武汉：距离2021年最高点，已经下跌了15%左右；哈尔滨、长春、郑州、天津毫无意外一直在下跌；房价基本持平的城市主要有：重庆、长沙、昆明*本文同步发布于个人博客: howellyang-blog
问题背景最近国家出台了一系列促进房地产销售的政策，比如放开限购、降低利率等。关于房价的变化也是众说纷纭，但是我没有看到有人放出房价变化的曲线图。各大房地产销售网站上的房价数据也是各不相同，而且一般只会给出1-2年内的数据。为了更好的分析房价的变化，准确判断房价的当前状态，特此整理一下当前的房价变化曲线，并据此进行一些简单的分析。
分析方法数据采集首先想到的办法是用爬虫来爬取各个房产销售网站的数据，但是不同网站的数据差异较大，而且网站放出的数据不全。
目前比较权威的数据来源是国家统计局每个月发布的《70个大中城市住宅销售价格指数》。数据包含2011年至今的70个城市的房价环比、同比变化数据。数据说明:
调查范围：各城市的市辖区，不包括县。 调查方法：新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价。 价格指数的计算方法详见《房地产价格统计报表制度》。 如当月无成交，则视为价格总体水平无变动。 数据分析从原始的70个城市的新房和二手房数据的环比数据，可以得到每个城市的房价变化曲线。从70城的销售价格分类指数，可以分别得到不同大小的房子的房价变化。
接下来我们将分别给出以下几个方面的信息，并分别进行大致的分析：
70城的新房和二手房的价格曲线，对全国的价格变化有一个感性的认知。 对70城房价曲线分类，按照中国城市新分级名单 将城市分为一线、新一线、二线、三线、四线、五线城市分别进行统计。然后绘制新房和二手房的房价变化平均曲线图。 对不同城市的价格曲线进行聚类，分为5类分别绘制曲线。因为不同的城市对房价的控制力度不同，通过聚类来只看房价的变化结果。 选择一个城市--南京为例，分别分析新房和二手房的不同大小的房子的价格变化。分析结果全国70城新房和二手房价格变化曲线图小结:
从2011年-2022年，整体上，大城市的房价涨幅在1.8左右，中等城市的房价涨幅在1.5左右，小城市的房价涨幅在1.2左右。 深圳的新房和二手房的涨幅 > 2.5，大幅超过北上广这三个一线城市，领冠全国。 温州的房价经历了一个下降到温和上涨的过程，整体房价和十年前基本持平。在各个城市间，也是一个独特的现象。 房价在14年开始出现了一波下降，在15年左右因为货币化棚改政策开始起飞；17年中开始控房价后房价增幅放缓。 房价增幅上，新房和二手房整体差异不大，基本趋势保持一致。一线城市、新一线城市、二线城市房价曲线小结:
70城中：一线城市4个，新一线城市12个，二线城市24个，三线城市22个，四线城市11个，五线城市6个 不同等级城市的房价分化明显；一线、新一线、二线城市的房价涨幅依次递减，三、四五线城市的房价涨幅差别不大(也存在整体城市很多，而样本数偏少的问题)。 一线城市的二手房房价在经历了21年下半年的回调后，在22年年初开始再次向上。 其它城市的二手房房价则在21年下半年回调后，持续下跌，但降幅并不大；新一线的降幅大约为2%(1.431-->1.409)，二线城市降幅大约为3%(1.353-->1.323)，三、四、五线城市降幅在3%-4%之间。新房房价表现出了不同于二手房的趋势：在21年回调阶段，新房价格的降幅明显小于二手房。而且新一线城市的新房房价在22年年初，也呈现出和一线城市类似的再次向上的迹象。城市房价聚类价格变化聚类结果:
类别一： ['深圳'] 类别二：['北京', '上海', '南京', '合肥', '厦门', '广州'] 类别三：['天津', '石家庄', '无锡', '杭州', '福州', '南昌', '赣州', '济南', '青岛', '郑州', '武汉', '长沙', '惠州'] 类别四：['唐山', '秦皇岛', '包头', '太原', '丹东', '呼和浩特', '锦州', '沈阳', '吉林', '大连', '牡丹江', '长春', '哈尔滨', '扬州', '徐州', '温州', '金华', '宁波', '蚌埠', '安庆', '泉州', '九江', '烟台', '济宁', '洛阳', '平顶山', '宜昌', '襄阳', '岳阳', '南宁', '常德', '海口', '重庆', '湛江', '成都', '韶关', '贵阳', '桂林', '昆明', '北海', '西安', '三亚', '兰州', '泸州', '西宁', '南充', '银川 ', '遵义', '乌鲁木齐', '大理']小结：
聚类之后城市间的分化更加明显，且与直观感受更加相符；深圳的房价涨幅独树一帜，新房价格一路上涨，二手房价格回调后继续上涨。 北上广再加上一些新一线城市，构成第二梯队；新房和二手房在近期基本维持价格不变。 其余城市的新房和二手房价格均出现了小幅度下跌，但下跌幅度十分有限。南京不同面积的房子房价分析小结:
南京新房中，不同面积的新房价格的变化趋势基本一致，都呈现持续上涨的趋势，且大房子的涨幅略高于中小面积的房子;南京的二手房中，不同面积的房子房价出现了比较大的分化: 面积大的房子在上涨时涨得多，在下跌时也跌得多;南京的二手房中，>144平米的房子近期的回调幅度达到9%(1.95-->1.86),90-144平米的房子价格回调幅度约4%(1.709-->1.668)，90平以下的房子价格跌幅约5%(1.57-->1.52);70城二手房价格累积涨幅曲线图-2011年1月~2022年5月(5城/图)
*注意：此处纵坐标是75%-300%，为了展示变化的细节，后续城市的纵坐标将设置为75%-175%；
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